DIREITO CIVIL COISAS

Flávia, recém-formada no curso de Direito, recebeu um telefonema de sua tia Cleide, que sempre morou em uma mesma casa e se mudou, recentemente, para um prédio. A proprietária que vendeu o imóvel à Cleide lhe entregou uma via da Convenção de Condomínio do edifício. Com o documento em mãos, Cleide conversou com Alberto, seu vizinho, e com base no que este lhe disse, formulou as seguintes perguntas à Flávia:

Elabore a resposta que Flávia, na qualidade de uma boa advogada, deveria apresentar a sua tia Cleide.

“Alberto me disse que a convenção de condomínio precisa ser registrada, senão não precisamos cumpri-la. É verdade?

R. A Convenção tem força de lei para todos os condôminos e o seu registro no cartório de imóveis, mesmo não sendo obrigatório, é importante, pois faz com que tenha efeito erga omnes, podendo ser oposta contra terceiros.

Art. 1.333. (…). Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Então resumindo não é necessário o seu registro para ser cumprida por todos.

Alberto também me disse que a convenção não pode ser feita por instrumento particular. É necessário que fosse elaborada por instrumento público?

R A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembleia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberação, em assembleia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais. (Art. 1333 CC)

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

Vi que somente constou a assinatura de parte dos condôminos na convenção. Ela é válida e aplicável a qualquer condômino?

A Convenção tem força de lei para todos os condôminos

Art.  1.333 – A convenção que   constitui o condomínio   edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna -se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Quantos condôminos deviam ter assinado?”

Precisa ter a assinatura de 2/3 dos condôminos do condomínio para poder regularizar e registrar.

Resposta

Prezada senhora Cleide, conforme questionamentos feitos, referentes a assembleia de condomínio, lhe informamos que, não é necessário o seu registro para ser cumprida por todos.

Todas essas informações estão estipuladas no código civil em seu art 1.333.

Em relação a sua confecção, pode ser feito tanto por instrumento público quanto particular, porém só será oponível contra terceiros conforme previsto no Art. 1.333. (…).

Citamos aqui para maiores esclarecimentos que, para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

No mesmo art, informa que, para que seja válida e aplicável a qualquer condômino é necessário que no mínimo dois terços do total de condôminos tenham assinado o documento.

Art.  1.333 – A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna -se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único.  Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Esperamos ter esclarecidos suas dúvidas.

Att Joelma Mariano

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